Πολυκατοικίες: Τι επιτρέπεται και τι όχι στους ακάλυπτους χώρους

Αν και στον ακάλυπτο χώρο μιας πολυκατοικίας δεν έχει κανένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος το δικαίωμα να χτίσει, ακόμη κι αν έχει την αποκλειστική χρήση ολόκληρου ή μέρους αυτού, εντούτοις στην πράξη ο κανόνας αυτός σε πολλές περιπτώσεις δεν τηρείται, με συνέπεια να ξεσπούν αντιδικίες μεταξύ των ενοίκων που καταλήγουν ακόμη και στα δικαστήρια.

10 ερωτήσεις – απαντήσεις με όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που αφορούν τον ακάλυπτο χώρο των οικοδομών και τι κατασκευές και διαμορφώσεις επιτρέπονται.

Ποιος είναι ο ακάλυπτος χώρος;
Είναι ο χώρος του οικοπέδου που δεν δομείται και διαμορφώνεται µε την κατάλληλη φύτευση για να δημιουργείται ευνοϊκό μικροκλίμα, τόσο για το κτίριο όσο και για το οικοδομικό τετράγωνο.

Τι ισχύει γι’ αυτόν τον χώρο;
Με βάση τα όσα προβλέπονται, πρέπει να είναι προσπελάσιμος από τους χώρους κοινής χρήσης του κτιρίου και να παραµένει χωρίς επίστρωση τουλάχιστον κατά τα 2/3 ώστε να φυτεύεται.

Τι διαμορφώσεις επιτρέπονται στον ακάλυπτο χώρο;
Επιτρέπονται τέσσερις διαμορφώσεις:

Η εκσκαφή ή επίχωση του εδάφους για συν – πλην 1,5 μέτρο από το φυσικό έδαφος, για τη διευκόλυνση της φυσικής απορροής ομβρίων.
Η επίχωση μέχρι τη στάθμη του πεζοδρομίου για να κατασκευαστεί μία είσοδος προσπέλασης στο κτίριο.
Οι κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), πεζούλια, βεράντες, φυτεύσεις, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενων ατόμων κ.λπ.
Οι στεγασμένοι ανελκυστήρες, υπαίθριες θέσεις στάθμευσης οχημάτων, σκίαστρα, προστεγάσματα, αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, χώροι φυλακίων και χώροι αποθήκευσης απορριμμάτων.
Τι ισχύει στην περίπτωση που υπάρχει αποκλειστική χρήση στον ακάλυπτο χώρο από έναν ιδιοκτήτη διαμερίσματος της πολυκατοικίας;
Στον ακάλυπτο χώρο μιας πολυκατοικίας δεν έχει κανένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος ή διαμερισμάτων δικαίωμα να χτίσει, ακόμη και αν έχει την αποκλειστική χρήση ολόκληρου ή μέρους του ακάλυπτου χώρου.

Καθένας από τους συνιδιοκτήτες δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών χώρων και να προβαίνει στην επισκευή και στην ανακαίνισή τους, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

Οι συνιδιοκτήτες μπορούν με συμβολαιογραφική πράξη να ρυθμίσουν τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων όπως επιθυμούν. Στο πλαίσιο αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσεως κοινόχρηστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς.

Ανεξάρτητα από το αν κάποιος ιδιοκτήτης έχει την αποκλειστική χρήση συγκεκριμένων τμημάτων ή ολόκληρου του ακάλυπτου χώρου, απαγορεύεται το χτίσιμο διότι, όπως προαναφέρθηκε, το ότι έχει το δικαίωμα χρήσης δεν του παρέχει συγχρόνως και το δικαίωμα χτισίματος.

Μπορούν να μπουν γλάστρες και φυτά;
Η απάντηση στο ερώτημα αυτό είναι «όχι».Υποχρεωτικά ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου στα 2/3 του πρέπει να παραμένει χωρίς επίστρωση για να μπορεί να φυτευτεί. Ομως οι πέργκολες, εφόσον είναι ασκεπείς και προορίζονται για στήριξη φυτών, μπορούν να κατασκευάζονται στην επιφάνεια του χώρου φύτευσης.

Αντί για φύτευση επιτρέπεται το γκαζόν;
Κατά την ανέγερση νέας οικοδομής ή κατ’ επέκταση προσθήκης σε οικόπεδο εμβαδού τουλάχιστον 200 τετραγωνικών μέτρων, πρέπει να φυτεύονται δέντρα ή να διατηρούνται υπάρχοντα, έτσι ώστε να αναλογεί τουλάχιστον ένα δέντρο ανά 200 τετραγωνικά μέτρα οικοπέδου.

Εκτός του χώρου φύτευσης, ποιες άλλες κατασκευές μπορούν να γίνουν στον ακάλυπτο;
Επιτρέπονται:

Εγκαταστάσεις για τη στήριξη φυτών.
Πάγκοι και τραπέζια.
Σκάλες ή κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες) καθόδου προς τους υπόγειους χώρους ή/και μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενων ατόμων.
Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και πισίνες.
Δεξαμενή αερίου καυσίμου, αποθήκη συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων, εφόσον δεν μπορεί να είναι υπόγειες.
Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, αντιθορυβικών συστημάτων, καθώς και κινητά προστεγάσματα.
Οι θέσεις στάθμευσης επιτρέπονται;
Μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων µη στεγασμένος (υπαίθριος) ή µε ελαφρά κατασκευή, σε ένα όμως ποσοστό της επιφάνειας του οικοπέδου και εκτός του υποχρεωτικού χώρου φύτευσης, που αντιστοιχεί στα 2/3 του οικοπέδου.

Μετρά η πρασιά στον ακάλυπτο χώρο;
Ναι, κι αυτό διότι το προκήπιο ή πρασιά είναι υποχρεωτικός αδόμητος χώρος και διαμορφώνεται ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου. Στην επιφάνειά της επιτρέπονται:

α) Κινητά προστεγάσματα.

β) Υπαίθριες σκάλες.

γ) Στοιχεία διευκόλυνσης της μετακίνησης ατόμων με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενων ατόμων.

Επιτρέπεται το ισόγειο κατάστημα της πολυκατοικίας να καταλαμβάνει με τραπεζάκια την πρασιά;
Οταν η αποκλειστική χρήση στους κοινόχρηστους χώρους στηρίζεται σε συμφωνία των συνιδιοκτητών, που αποτυπώνεται επακριβώς στον κανονισμό της πολυκατοικίας ή τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, τότε η αποκλειστική χρήση είναι έγκυρη και δεσμευτική ως προς όλους τους συνιδιοκτήτες.

Σε αντίθετη περίπτωση, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες δικαιούνται να στραφούν δικαστικά εναντίον του και να αξιώσουν την άρση της προσβολής αυτής.

πηγη