Ακίνητα: Αύξηση τιμών, μικρότερη αντιπαροχή και προσφορά

Περιορισμό της προσφοράς νέων κατοικιών και γενικότερα ακινήτων εισοδήματος, εξαιτίας της συμπίεσης των περιθωρίων κέρδους των κατασκευαστών, προβλέπουν για το επόμενο διάστημα φορείς της αγοράς ακινήτων, ιδίως μετά και την απόφαση του ΣτΕ για τα μπόνους του ΝΟΚ.

«Το πρόβλημα της προσφοράς θα επιδεινωθεί διότι έχουν συμπιεστεί τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών και εξαιτίας της ανόδου των ζητούμενων τιμών των οικοπέδων αλλά και των τιμών των υφιστάμενων ακινήτων», ανέφερε χθες ο διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties Ερρίκος Αρώνες, στο πλαίσιο σχετικής ενημέρωσης.

Σύμφωνα με τον ίδιο, «την ίδια στιγμή, τα κόστη δεν έχουν υποχωρήσει και η διαθεσιμότητα συνεργείων και εργολάβων παραμένει σε μέτριο προς κακό επίπεδο. Ολοι αυτοί οι παράγοντες συνδυαστικά επιδρούν αρνητικά στην κερδοφορία κι αναμένεται να οδηγήσουν αρκετές εταιρείες σε δεύτερες σκέψεις ως προς το πόσα και ποια έργα θα προκρίνουν προς υλοποίηση». Πάντως, ειδικά όσον αφορά την αγορά κατοικίας, παρατηρείται σταθεροποίηση της πορείας των τιμών, οι οποίες όμως βρίσκονται σε υψηλό σημείο. «Θεωρούμε ότι ειδικά όσον αφορά τις κατοικίες, βλέπουμε ότι η επιθετική άνοδος των τιμών θα περιοριστεί σε ένα επίπεδο που θα ακολουθεί τον ρυθμό ανόδου του πληθωρισμού. Παράλληλα, παρατηρούνται διάφορες νέες δυναμικές στην κατοικία, λόγω των νέων μέτρων για τη “χρυσή βίζα” και τη βραχυχρόνια μίσθωση, που ακόμα είναι πρόωρο να αποτιμηθούν ως προς την επίδραση που θα έχουν στην αγορά και στις τιμές», συμπλήρωσε ο κ. Αρώνες.

Οσον αφορά την αγορά γραφείων, ο κ. Αρώνες ανέφερε ότι η ζήτηση κινείται σε υγιές επίπεδο. «Οι περισσότεροι από τους μεγάλους ομίλους έχουν ήδη προχωρήσει τα σχέδια για τη μετεγκατάστασή τους σε νέα κτίρια ή σε αναβαθμισμένα ακίνητα και τώρα έχει ξεκινήσει το δεύτερο κύμα, από τις μεσαίες επιχειρήσεις, κυρίως ελληνικής προέλευσης και με προσωπικό από 50 έως 200 εργαζομένους, που είναι και το τμήμα που μας ενδιαφέρει ως εταιρεία», σημείωσε. Ωστόσο, παρατηρείται μεγάλο έλλειμμα προσφοράς, ιδίως για γραφεία σε πιο προσιτά σημεία και με κόστος ενοικίασης από 18 έως 25 ευρώ/τ.μ.

Σχολιάζοντας και την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, παρότι δεν επηρεάζει ευθέως τη Hellenic Properties, η οποία σε ποσοστό 80% επενδύει σε υφιστάμενα κτίρια αυτή την περίοδο, είναι προφανές ότι θα λειτουργήσει επιβαρυντικά για μερίδα κατασκευαστών, διότι θα μειωθούν τα πωλούμενα τετραγωνικά μέτρα από τις άδειες (εφόσον δεν έχουν ξεκινήσει τουλάχιστον τις χωματουργικές εργασίες). Σύμφωνα με τον κ. Αρώνε, «περίπου 20% της επιφάνειας κύριας χρήσης κατοικίας χάνονται από τον σχεδιασμό των έργων και ασφαλώς αυτό θα πλήξει ανάλογα και το κατασκευαστικό κέρδος. Είναι μια βαριά απόφαση, διότι χάθηκαν όλα σχεδόν τα μπόνους. Υπήρχε μια προσδοκία ότι θα επιβίωναν ίσως κάποια, ειδικά όσα πριμοδοτούσαν έστω την πράσινη δόμηση». Κατά τον ίδιο, είναι και δύσκολο να ξεπεραστεί η απόφαση μέσω της επαναφοράς των κινήτρων στα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, καθώς αυτά θα απαιτήσουν πολλά χρόνια έως ότου ολοκληρωθούν.

Τα κόστη δεν έχουν υποχωρήσει και η διαθεσιμότητα συνεργείων και εργολάβων παραμένει χαμηλή, τονίζουν οι εργολάβοι.
Η Hellenic Properties επενδύει αυτή την περίοδο κυρίως στην αγορά γραφείων και στις κατοικίες. Το 2024 αποκτήθηκαν τρία νέα ακίνητα και σήμερα έχει πέντε έργα σε εξέλιξη. Τρία εξ αυτών αφορούν κτίρια γραφείων στο Μαρούσι (δύο νεόδμητα και ένα υφιστάμενο που αναβαθμίζεται). Συνολικά η εταιρεία αναπτύσσει 30.000 τ.μ. γραφείων. Αλλα δύο κτίρια που προωθούνται προς ανάπτυξη είναι ένα παλιό βιομηχανικό ακίνητο στην περιοχή του Ταύρου, κοντά στον σταθμό ΗΣΑΠ της Καλλιθέας, το οποίο στο παρελθόν χρησιμοποιούνταν για τις πρόβες της Εθνικής Λυρικής Σκηνής. Σε αυτό προορίζεται να δημιουργηθούν γραφειακοί χώροι. Επίσης, η εταιρεία ολοκληρώνει σε μερικούς μήνες ένα συγκρότημα κατοικιών στην Κηφισιά (The Heritage), με το 25% της ζήτησης να προέρχεται από ξένους που ενδιαφέρονται να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα.

Αύξηση τιμών 20% στα νεόδμητα φέρνει η απόφαση του ΣτΕ
Την αύξηση των τιμών πώλησης νεόδμητων κατοικιών, για τις οικοδομές που δεν έχουν ακόμα ξεκινήσει να ανεγείρονται, θα προκαλέσει η απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ. Σύμφωνα με εκτιμήσεις πηγών της αγοράς, μια μέση αύξηση μπορεί να προσεγγίσει το 20% εξαιτίας της απώλειας των επιφανειών που θα προκύψουν.

Ετσι, ένα νεόδμητο διαμέρισμα που θα πωλούνταν έναντι 350.000 ευρώ, πλέον θα πουληθεί έναντι 420.000 ευρώ. Ασφαλώς η αύξηση είναι τέτοια που ενδεχομένως να λειτουργήσει και αποτρεπτικά για το αγοραστικό κοινό, ανάλογα φυσικά και με το ακίνητο και την περιοχή.

Οπως τονίζουν στελέχη του κλάδου, όσοι κατασκευαστές είχαν επιλέξει να κάνουν συνδυαστική χρήση όλων των μπόνους που έδινε ο νόμος εξασφάλιζαν την αύξηση της δομήσιμης επιφάνειας κατά περίπου 25%-30%. Αν για παράδειγμα ένα οικόπεδο «έχτιζε» 1.300 τ.μ., πλέον δεν θα μπορεί να χτίσει περισσότερο από 1.050-1.100 ευρώ/τ.μ. Με δεδομένο ότι πλέον σχεδόν το σύνολο αυτών των πρόσθετων επιφανειών αποτελεί παρελθόν, θα πρέπει να αναπροσαρμοστούν και οι τιμές πώλησης, ώστε να ανταποκρίνονται στα νέα δεδομένα.

Το κατά πόσον όμως θα υπάρξει εξ ολοκλήρου μετακύλιση στην τελική τιμή, ή αν θα επιμεριστεί το επιπλέον κόστος και με το περιθώριο του κατασκευαστή, είναι ζήτημα που θα κρίνει η κάθε εταιρεία ξεχωριστά για κάθε της έργο.

Τα ποσοστά της αντιπαροχής θα περιοριστούν σημαντικά από τη στιγμή που θα μειωθεί η δομήσιμη επιφάνεια.
Παράλληλα, προς τα κάτω θα προσαρμοστούν αυτομάτως και οι επιφάνειες που θα λάβουν ως αντιπαροχή οι οικοπεδούχοι, όπου υφίστανται τέτοιες συμφωνίες. Μια μέση αντιπαροχή σε μια καλή περιοχή της Αττικής (π.χ. στα βόρεια προάστια) διαμορφώνεται σε περίπου 40%-45%. Προφανώς, από τη στιγμή που αλλάζουν τα δεδομένα μετά την απόφαση του ΣτΕ, το ποσοστό αυτό θα αφορά πλέον τη νέα, μειωμένη επιφάνεια που θα προκύψει. Στην αγορά εκτιμούν ότι αν υπάρξουν οικοπεδούχοι που δεν συναινέσουν σε κάτι τέτοιο, θα υπάρχουν δικαστικές διαμάχες, αν και θεωρούν ότι λόγω ακριβώς της απόφασης του ΣτΕ οι κατασκευαστές θα έχουν το νομικό πλεονέκτημα.

Σχολιάζοντας την απόφαση ο κ. Μάξιμος Καλατζής, διευθύνων σύμβουλος της ΜΑΚΤ, εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων, τονίζει στην «Κ» ότι «είναι ιδιαίτερα θετικό που το ΣτΕ δεν εφαρμόζει αναδρομικά την απόφαση περί αντισυνταγματικότητας, δηλαδή δεν πλήττει τις οικοδομές που είχαν ήδη ξεκινήσει να ανεγείρονται.

Με τον τρόπο αυτό δημιουργείται μια συνέχεια και αποτελεί κι ένα μήνυμα προς την επενδυτική κοινότητα, εγχώρια, αλλά κυρίως διεθνή, ότι δεν είμαστε ζούγκλα».

Οσον αφορά τη διακήρυξη της κυβέρνησης ότι τα μπόνους θα επανέλθουν, όχι μέσω του ΝΟΚ φυσικά, αλλά στο πλαίσιο του εν εξελίξει πολεοδομικού σχεδιασμού, ο κ. Καλατζής εκτιμά ότι η πραγματικότητα δείχνει ότι για να συμβεί κάτι τέτοιο θα απαιτηθούν πολλά χρόνια. Κατά τον ίδιο, «αν έδειξε κάτι η υπόθεση αυτή, είναι ότι δεν μπορούν να εφαρμοστούν οριζόντια μέτρα στο πλαίσιο ενός οικοδομικού κανονισμού». Στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Prodexpo, ο κ. Καλατζής είχε αναφέρει ότι «δεν πρέπει να μπορεί ο εργολάβος από μόνος του να αλλάξει τα χαρακτηριστικά μιας ολόκληρης γειτονιάς». Συμπλήρωσε, βέβαια, και ότι «πρέπει να έχουμε ένα πλαίσιο που θα μας επιτρέπει να λειτουργήσουμε χωρίς “ίσως” και “αλλά”. Δεν μπορείς να θεωρείσαι ελκυστικός επενδυτικός προορισμός όταν το νομοθετικό πλαίσιο διαλύεται εκ των έσω».

kathimerini.gr