Ποιες αλλαγές έρχονται στις μισθώσεις Airbnb

Ανατροπή στο σκηνικό με τις μισθώσεις τύπου Airbnb, με στόχο να ξεκαθαρίσουν τα φυσικά πρόσωπα απ’ όσους ενοικιάζουν σωρηδόν ακίνητα μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Trivago κ.λπ.).

Πλέον δρομολογούνται ριζικές αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων που θα κλείσουν όλες τις τρύπες της φοροδιαφυγής – και όχι μόνο. Αλλαγές που θα αφορούν τόσο τον αριθμό των ακινήτων όσο και τους όρους που θα μπορεί κάποιος να τα διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση.

Παράλληλα, σφίγγουν και οι έλεγχοι της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) με μπαράζ διασταυρώσεων ανάμεσα στα στοιχεία που δηλώνονται στις πλατφόρμες και τα εισοδήματα που παρουσιάζονται στην Εφορία. Στενό θα είναι και το μαρκάρισμα σε όσους διαθέτουν ακίνητα έξω από το επίσημο σύστημα, δηλαδή μέσα από τα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, google, προσωπικούς λογαριασμούς κ.λπ.

Τόσο η κυβέρνηση (διά στόματος του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη) όσο και η αξιωματική αντιπολίτευση έχουν προαναγγείλει ότι θα αλλάξουν το πλαίσιο λειτουργίας των ενοικιάσεων τύπου Airbnb. Και οι δύο συμφωνούν πως πρέπει να ξεκαθαρίσουν τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία απλώς έχουν ένα ακίνητο που νοικιάζουν για να συμπληρώσουν το εισόδημά τους, από ολόκληρες επιχειρήσεις που κρύβονται πίσω από τις πλατφόρμες και εμφανίζονται σαν φυσικά πρόσωπα για να γλιτώσουν τη φορολόγηση ως επιχείρηση. Και μέσα σε όλα αυτά κλιμακώνονται οι πιέσεις από ξενοδόχους και ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν τουριστικά ακίνητα ή δωμάτια και θέλουν να σφίξει ο κλοιός γύρω από τα Airbnb, τα οποία τρώνε σημαντικό μερίδιο από την πίτα. Παράλληλα, επιδεινώνονται οι παρενέργειες στην κτηματαγορά με την έλλειψη ακινήτων για μακροχρόνιες μισθώσεις και τα ενοίκια (όσων σπιτιών έχουν μείνει στην αγορά) να έχουν εκτοξευτεί σε πρωτοφανή επίπεδα! Σε μια προσπάθεια να αλλάξει όλο αυτό το σκηνικό δρομολογούνται οι εξής παρεμβάσεις:
 
■ Διαχωρισμός των φυσικών προσώπων από ολόκληρες επιχειρήσεις, ελληνικές και ξένες, που κρύβονται και εκμεταλλεύονται το ευνοϊκότερο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ετσι, κάποιος που νοικιάζει ένα ή, το πολύ, δύο ακίνητα θα παραμείνει στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε αντίθεση με τους διαχειριστές ακίνητων (όχι μόνο Ελληνες, αλλά και επενδυτές Golden Visa κ.λπ.) που θα ενταχθούν στο καθεστώς νομικού προσώπου και θα φορολογηθούν αναλόγως.

■ Θέσπιση ανώτατου ορίου ημερών κατά τις οποίες θα μπορεί να διατίθεται ετησίως ένα ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση. Το όριο αυτό θα είναι διαφορετικό και θα εξαρτάται από την τοποθεσία, τον αριθμό των κατοίκων, την τουριστική δραστηριότητα, την ξενοδοχειακή πληρότητα κ.λπ.

 
■ Σχέση ιδιοκατοίκησης – ενοικίασης. Μια πρόταση που εξετάζεται (και έχει ήδη προκαλέσει αντιδράσεις) προβλέπει το εξής: δεν θα επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση.

■ Οριο στον αριθμό ακινήτων ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή εφόσον είναι φυσικό και όχι νομικό πρόσωπο. Το νομικό πρόσωπο θα θεωρείται επαγγελματίας όταν προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση, μέτρο που έχει λογική μόνο αν συνυπολογίζονται και οι κενές κατοικίες.

Την ίδια στιγμή παρεμβάσεις σχεδιάζονται και σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ενωσης. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ενέκρινε πρόταση κανονισμού για την ενίσχυση της διαφάνειας στον τομέα αξιοποίησης των συγκεκριμένων ακινήτων. Μεταξύ άλλων, συστήνει στις γνωστές πλατφόρμες να παρέχουν στοιχεία αναφορικά με τον αριθμό των διανυκτερεύσεων, των μισθωτών, αλλά και των εκμισθωτών.

Μάλιστα η Κομισιόν επισημαίνει ότι, παρόλο που οι κρατήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων παρέχουν οφέλη στους εκμισθωτές και στους τουρίστες, μπορούν να δημιουργήσουν ανησυχίες για ορισμένες τοπικές κοινότητες που αντιμετωπίζουν, για παράδειγμα, έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης, φαινόμενο για το οποίο έχει κατηγορηθεί η βραχυχρόνια μίσθωση και στη χώρα μας – ειδικά για συγκεκριμένες γειτονιές της Αθήνας και πολύ δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.

 
Μπαράζ ελέγχων

Την ίδια ώρα η ΑΑΔΕ δρομολογεί μπαράζ ηλεκτρονικών ελέγχων και διασταυρώσεων σε φορολογικές δηλώσεις, στοιχεία από τις πλατφόρμες Airbnb και Booking, αλλά και σε πιστωτικές κάρτες και τραπεζικούς λογαριασμούς με στόχο την αποκάλυψη κρυφών εισοδημάτων. Στο στόχαστρο βρίσκονται και οι ιδιοκτήτες ακινήτων που νοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω καταχωρήσεων στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης (Facebook, Instagram κ.λπ.). Οι ελεγκτές αναζητούν όσους εκμισθώνουν ακίνητα μέσα από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά κρύβουν από την Εφορία τα εισοδήματα που εισπράττουν ή δηλώνουν μικρότερα ποσά για να γλιτώσουν φόρο.

Πρώτοι από τα… σκάνερ των ελεγκτών θα περάσουν ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb που δεν έχουν δηλώσει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπου γίνονται οι κρατήσεις των ακινήτων ή έχουν δηλώσει λανθασμένα στοιχεία για τα ακίνητά τους. Αμέσως μετά θα ακολουθήσει φορολογικός έλεγχος στα εισοδήματα που έχουν δηλώσει οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ΑΑΔΕ θα διασταυρώσει τα στοιχεία που αποστέλλουν οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με τα εισοδήματα που έχουν εμφανίσει οι φορολογούμενοι στις φορολογικές δηλώσεις – και συγκεκριμένα στο έντυπο Ε2.

Αξίζει να σημειωθεί ότι με βάση τη μελέτη «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Επιπτώσεις στις πόλεις και στους πολίτες» της Grant Thornton, που παρουσιάστηκε πέρυσι σε ημερίδα του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, στα 3,4 δισ. ευρώ εκτιμάται ότι διαμορφώνεται ο τζίρος των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων που πραγματοποιούνται διαδικτυακά μέσα τύπου πλατφόρμας Airbnb, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Σημειώνεται ότι το 2022 η τουριστική δαπάνη έφtασε τελικά τα 17,6 δισ. ευρώ.
Υπενθυμίζεται ότι το 2016 τα ετήσια έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανήλθαν σε 1,4 δισ. ευρώ (με 16 δισ. ευρώ τουριστική δαπάνη), για να αυξηθούν το 2019 σε 2,96 δισ. ευρώ (με 21,8 δισ. ευρώ τουριστική δαπάνη), γεγονός που αναδεικνύει τη δυναμική που αποκτά η συγκεκριμένη αγορά.